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年报观察

SMC股票学习网 • 2022年11月30日 08:33:41 • 证券公司 • 阅读 18

《年报观察》全文共计： 1831 字，请耐心阅读！

　　今年上半年，在碧桂园、恒大等龙头房企销售额增速下滑的时机，保利发展逆势追赶，排名从第五名攀升至第四名，距离“重回前三”的目标又进了一步。但是，在激烈的排名竞争中和行业增速全面下滑的情况下，保利能否保持目前增速还有待市场观察。

　　销售排名“5变4”，营收规模尚有差距

　　2019年上半年，保利实现销售面积1636.47万平方米，同比增长12.56%；销售金额 2526.24 亿元，同比增长17.33%。

　　就销售金额来讲，根据克而瑞发布的房企销售排行榜，今年上半年，保利排名第四位，位于碧桂园、万科、恒大之后，距离第三名恒大2818亿元的销售额尚有一定差距。但是，值得注意的是，目前，在前四名中，保利今年上半年的销售增幅靠前，超过前三名的企业，同时，碧桂园、恒大的销售额同比下滑，也给保利的进一步追赶留下机会。

　　利润方面，保利有较好的表现，今年上半年实现营业收入711.21亿元，同比增长 19.49%；实现归母净利润99.55亿元，同比增长53.28%。相比于去年上半年营收增速33%，今年上半年，保利的营收增速有所下降。

　　由于房企财报并未完全出炉，从横向比较来看，保利的营收与万科、恒大等房企尚有差距。2018年上半年，万科的营收已经在半年内达到千亿元的规模。就2018年全年来说，保利的营收排名位于第五名，在恒大、碧桂园、绿地、万科之后。

　　保利的盈利能力有突出的表现，毛利率和净利率水平为行业领先。结转项目毛利率同比提高，上半年毛利率达39.77%，同比提升4.38%；其中房地产业务毛利率达40.96%，同比提升5.68 个百分点。同时，公司净利率再次提升至18.22%，同比提升2.58%。

　　上半年，保利进一步控制负债规模，资产负债率79.27%，同比下降0.05个百分点；净负债率76.64%，同比下降16.62个百分点。

　　上半年拿地金额减半，新拓展项目44个

　　2019 年上半年，保利新拓展项目44个，新增项目建面826万平方米，同比减少45.30%；总成本533亿元，同比减少50.28%。从结构来看，保利在一二线城市拿地金额及面积占比分别为 78%和 60%，三四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局。

　　虽然上半年保利的拿地金额减半，但是由于行业普遍减少土地投资的趋势增强，保利拿地金额仅少于碧桂园、万科和融创。

　　目前，保利在国内外104个城市合计拥有在建面积11067万平米、待开发面积7618万平米，可满足未来2-3年的开发需求。从待开发面积结构看，一二线城市占比60%以上；珠三角和长三角城市群占比达46%。

　　从整体土储货值的比较来看，根据克而瑞发布的总土储货值数据，今年上半年，保利的总土储达到22524亿元，排名第三名，超过融创18784亿元，距离第二名碧桂园23001亿元尚有差距。土储数量代表着企业未来销售的潜力，由此看来，保利冲刺前三的“弹药”已经比较充足。

　　“弹药”充足，逆势追赶

　　回顾保利的发展历程，从开局光明到中间曲折再到如今的奋力追赶，保利的发展呈现了“V”字形。

　　早在2012年，保利销售达1017亿元，成为继万科之后第二家销售额超千亿的房企，“招保万金”已是行业标杆。而到2015年，保利已经跌出了前三，前五的地位也未能保全，2017年末，“碧万恒”已跨过5000亿元门槛，保利则已被甩开近2000亿元。

　　在此背景下，在2017年12月的保利股东大会上，保利地产董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三。

　　事实上，在2015年销售额落后到行业第6名的时候，2016年开始，保利就开始奋起直追，保利在2016年、2017年、2018年的销售额分别为 2101亿元、3092亿元、4048 亿元。从2016年发力拿地，保利在2016年、2017年、2018年的拿地额占比销售额分别高达56%、90%、48%，为总土储的上升打下基础。

　　今年上半年，在行业第五名“横盘”3年后，保利在销售额排名上逆势上升了1名，达到第四名，如果在今年全年保持更进一步的姿态，保利需要在前三名房企的增速放缓时，继续逆势追赶。

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