5月9日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2017中国房地产高峰论坛暨“房地产蓝皮书”会议召开。

据《房地产蓝皮书》主编王介绍，对于2017年房地产商厦的走势，所有评委都进入了量化调整阶段。一线城市正进入住房存量时代，租赁购物中心有望成为房地产开发的新机遇。

至于二级过热城市，因为房价上涨空都是透支，量价调整应该是一件大事。然而，有工业和人口支持的城市可能成为下一个购物中心的出口。如天津、郑州、武汉等城市，受益于这些城市群的发展，城市的潜力将逐渐闪现，量价将进入一个稳定增长的周期。对于重庆、成都、Xi等西部节点城市来说，房价相对较低，购物中心的发展有望进入一个新阶段。

此外，位于大城市周围的小城市可能是拥有自身产业优势的三、四线城市，房地产购物中心的发展仍有潜力。

中国社会科学院城市发展与环境研究所前所长牛凤瑞表示，由于房地产市场的基本面尚未发生变化，预计今年下半年所有房地产市场都将呈现出强劲的走势，成交量和价格都将保持稳定。然而，不同的地区会有很大的差异。我们的一线城市和热门地区将减少成交量，稳定价格，因为房地产市场的强有力的监管。以二线城市为代表的区域性中心城市，其房地产市场的成交量和价格很有可能会稳步上升和下降。拥有大量库存的三线和四线城市的库存压力仍然很大，但价格大幅波动的可能性极小。

以下是演讲的全文:

今天我们是第14届房地产蓝皮书新闻发布会。我将代表房地产蓝皮书研究小组做一份题为《2016年房地产购物中心形势分析及2017年形势展望》的报告。我的报告内容主要包括以下几个方面:第一，2016年房地产市场的运行特点；二是各大城市房地产目标的比较；第三，当时房地产市场面临的首要问题；第四，原则和主张；第五，房地产运动趋势分析与辨析；第六，对2017年一些区域性商场的分析。首先，让我们看看2016年房地产市场的运行特点，总结六个方面。

最重要的是，房地产投资的增长率正在逐渐回升。2016年国家对房地产开发的投资已经达到10万亿元。总投资计划首次突破10万亿元大关，同比增长6.9%，比2015年增长5.9个百分点。从上图可以看出，住房投资同比增长6.4个百分点，也比上年增长6.0个百分点。

第二，征地面积的下降正在逐步缩小。征地面积增长率去年为负31.7%，今年为负31.4%。下降幅度正在缩小。从总征地面积来看，2016年为2.2亿平方米，为2010年以来的新低。这种趋势也可以从月度来看，而土地购买面积正在逐渐缩小，基本上在-3到-9之间。

第三，房屋新建筑面积和竣工面积的增长率由负变正。2015年是非常消极的一年。2015年为-14，2016年升至8.1%，连续两年改变了负增长趋势。完成房地产开发面积10.6亿平方米，同比增长6.1%。

第四，产品室的销售区域不同。2016年，产房销售面积达到15.7亿平方米，同比增长22.5%。比2015年高出16个百分点。2016年，产房销售面积为6.95亿平方米。在清仓政策的指引下，与2015年相比，我们已经大幅下降了3.4%。在此期间，住宅销售面积为4亿平方米，同比下降11%，而工作建筑和商业运营建筑销售面积同比分别增长10.8%和8.0%。商业建筑和商业建筑的销售面积有所增加。

第五，产品屋的增长率回到两位数。可以看出，2016年，在全国商品住宅销售面积大幅增长的情况下，商品住宅销售增幅达到每平方米7475套，增速自2010年以来也呈现两位数增长，同比增长10.1%，比2015年增长2.7个百分点。平均房价为每平方米7203元，同比上涨11.3%，与2017年相比也有显著改善。其他工作建筑和商业运营建筑的增长率分别为11%和2.3%，与2015年相比均有显著改善。

第六，房地产开发企业获得了资金，而且增长速度很快。我们可以看到，2016年，全国房地产开发企业达到14.4万亿元，同比增长15.2%，比2015年增长12.6%。然而，从结构的角度来看，其他基金有显著增加。除其他基金外，我们可以看到存款、预付款和个人抵押贷款分别比2015年增长29%和14.5%，分别比2015年增长21.5%和24.6%。这是我们对2016年房地产运营的描述。

从大城市房地产商场的目标比较来看，可以归结为几个方面。比较了17个大中城市、70个大中城市和35个大中城市的数据指标。深圳、上海和厦门是近70个大中城市新建商品住宅增长最快的三个城市。二手房涨幅居前三的是深圳、合肥和北京。在70个大中城市
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中，靠近边境的一线城市增长明显，受欢迎的二线城市增长互补，其他城市增长相对稳定。我们已经做了这样的分类。

根据35个大中城市的目标，重庆、成都和武汉是新建商品住宅成交量的前三名，郑州、天津和杭州是成交量增长的前三名。一些一线城市和受欢迎城市的成交量较低，反映出这些城市新建房屋的供应量相对较小，导致新房供应量大幅减少。然而，新房供应量大的城市将集中在土地供应相对充足的二线城市。

在35个大中城市中，按照房地产开发投资目标，前三名是北京、重庆和上海，前三名是南昌、郑州和深圳，这意味着房地产开发投资仍然是一个人口相对较多、人口规划相对较多的城市。从土地购买面积来看，前三名分别是重庆、成都和合肥。天津、南京和郑州是土地购买面积增长率超过100%的地方。从竣工面积来看，重庆的目标相对较高，西宁的目标相对较小，济南的竣工面积增长很快，贵阳的增速明显放缓。

当时，房地产市场面临的第一个问题是:

最重要的是，购物中心的分解已经深化和加强，三、四线城市的清仓任务十分艰巨。一方面，一线和二线城市的住宅购物中心供过于求，价格飙升。他们面临着及时补充库存的困境。另一方面，大多数三线城市仍然供过于求，房价也很高。库存仍然相对较大。从非住宅类商场的扩张来看，我们工作楼和商业运营楼的库存压力更大，销售总量也有所增加。至于三线和四线城市，股市形势仍然相对严峻。我们认为有三个困难:第一，地方政府依靠房地产刺激经济增长的短期思路没有改变；第二，城市基础设施和公共服务水平仍然相对较低，这使得很难在短期内为农民工提供平等的服务和供给，对周边农业运输人口的吸引力也有限。第三，由于自身的经济和社会发展水平，三线、四线城市家庭收入不高，商场需求难以扩大。

第二，没有长期机制，政府的主要责任需要加强。从供给方面的监管来看，我们认为供给方面的监管并不是很雄心勃勃，要为房地产购物中心建立一个长期的机制还需要一段时间。从土地购物中心的体现来看，开发商对一线和二线城市房价上涨的预期以及他们重新进货的需求不惜一切代价掠夺了有限的土地资源，导致
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了频繁的“土地王”和高平均底价。从商品住宅和商场的体现来看，快速上涨的房价严重透支了城市居民未来的消费能力，最终影响实体经济的发展潜力。

与短期需求侧调控相比，房地产市场长期以来稳步实施需求活跃的供给侧调控，政府在供给侧调控中的主体责任有待加强。首先，在经济新常态的背景下，地方经济增长放缓，地方政府有动力通过坚持土地供给需求来获得更多的土地收益。在未来，当地房价的上涨也将把房价上涨的预期传达给购物中心，这只会构成房地产泡沫。第二，住宅具有出资和居住的特征，这归因于产品基础的特征。政府有责任保持适度的平衡。如果这两种功能失衡，必将导致房地产市场的异常发展。

第三，商场的租赁负担很重，出租住宅的标准亟待提高。住宅租赁购物中心的发展相对滞后是我国房地产购物中心的一个缺点。租赁店被忽视和边缘化。从目前大力发展租赁住房市场的政策来看，我们认为主要存在三大困难:一是现有乡镇的租赁住房供应主要以个人自住为主，缺乏专业组织的参与，不利于提高全社会的租赁住房服务水平和形成完善的住房供应体系。要进一步培育多元化的市场主体，多渠道增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行买卖，但也有一些中介机构发布虚假信息，诱使客户出现黑中介现象，侵犯租户合法权益，扰乱租赁市场的二级秩序。第三，缺乏相关的法律标准来保障租赁双方的权利和责任，也缺乏管理标准来确立租赁企业的中介组织和载体的信誉。这导致了住宅的频繁出租，这仅仅构成了租赁店管理的混乱，并严重阻碍了租赁店的开业。

第四，住房重建仍然缺乏，住房的保障能力需要提高。棚户区改造是改善困难家庭生活条件、优化城市结构、扩大内需的重要举措。然而，在地方实践中也存在一系列问题。由于土地规划等问题，棚户区到处都有改造，位置空偏远，远离市中心或乡镇中心，规划布局不合理。第二，棚户区改造征地政策不完善，部分征收对象期望值过高，部分地区征收安置补偿费无法客观完成，客观上增加了征收难度。第三，棚户区改造项目往往采用大规模的规划和组装建设方式，前期资金投入巨大，棚户区改造资金来源相对有限，导致棚户区
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配套设备和社区公共服务建设相对滞后。

针对上述问题，我们从四个方面提出了自己的看法:

最重要的是，由于城市政策，分类调控促进了房地产购物中心的平衡发展。当时解决房地产市场供需失衡的关键仍然是分类调控，由城市实施。一线城市和热门城市对购物中心的监管已经从单一需求监管转变为供需并重的监管。第一，要盘活城市存量土地，鼓励和支持存量土地的挖掘，实现土地效益最大化。二是调整和优化城市内部土地利用结构，合理提高居住用地比重。三是改善商品住宅供应结构，增加中小户型住宅供应，提高建筑容积率。警惕和影响房地产开发商的行为，处理土地搁置问题，控制地价，加强土地供应控制。第四，有必要从单一的房价调整转向广义的调整结构。一方面，要加强不同层次住宅购物中心的供给，稳定购物中心的预期，防止房价过快上涨。另一方面，我们需要加强住房保障，建立更多有保障的住房供应，提高财政补贴，以满足低收入人群和住房困难家庭的住房需求。

对于三、四线城市的购物中心监管，对于供应过剩和本地居民人才缺乏的问题，根据flush app的推出，短期内将坚持需求的“三结合”。排在第一位的将是存量拆迁和棚户区改造的结合，这将促进棚户区的现金换现金安置，提高安置率，减少重复建设，并鼓励和引导市民购买存量商品住房。第二，将清仓与支持农民进城结合起来，加快户籍标准和居住证标准改革，提高城市基础设施和公共服务水平，促进公共服务均等化，吸引农业搬运工。第三，将清仓与发展城市住宅租赁购物中心结合起来，鼓励现有的租赁购物中心，购买一家3年期空壳公司的成本是多少，将存量房屋变为租赁住房，通过优惠政策鼓励住宅租赁消费，培育和发展住宅租赁购物中心。

从长远来看，我们应该遵循“三个价值”。一是重视城市规划的科学性。科学猜测城市人口规划和居民实际需求，合理规划产品住宅的供给份额和供给结构。二是重视产业发展的可行性。通过合理引进优势公共资源的产业和设备，在产业转移过程中完成人口的转移，并逐步盘活存量。三是培育城市竞争力，加快城市基础设施和配套建设，营造优秀人居环境。

第二，扩大标准，实行购买和租赁并重，完善住房供应体系的新模式。住宅租赁商场是住宅供应体系的重要组成部分
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，是解决乡镇居民居住问题的重要途径。他们应该在四个方面建立业务:住房购买和租赁和需求。一是加强对商场主要供应商的培训，增加中小型公寓的有用供应，制定优惠的土地供应税收优惠等政策，吸引和鼓励房地产开发企业开发和经营租赁住房。二是保障租赁双方特别是承租人的合法权益，推进住宅租赁市场的立法，建立和完善住宅租赁监管机制，规范租赁中介组织的行为。第三是提高居民，尤其是低收入家庭和农民工的银钱捐赠能力。例如，我们将放宽公共住房公积金的使用条件，承诺以合理的税率扣除个人所得税，并促进公共租赁住房获得资金补贴。第四，充分利用大数据的高科技手段，提高信息管理和服务水平。通过建立专门的住房信息共享渠道，建立完善的信息监管渠道，加强对通过互联网租赁住房信息全过程的监管。注重特色，改造和开拓房地产商场新天地。特色小城镇是当时新农村建设的重要载体，也是国家战略。房地产企业应抓住特色城镇的发展机遇，及时调整战略，实现从开发商到经营者的转变。但是，我们要共同注意防止特色城镇的开发和房地产开发，防止群众起义，真正完成“工业化”和“特殊化”。地方政府积极转变决策方案，从决策策划者转变为服务提供者，处理好与企业的关系，科学规划城镇发展，引导社会资本投资。

推进创新，防范风险，丰富房地产金融支持手段。积极推进产品住宅抵押贷款证券化。活跃房地产投资信托基金。完善政策性住宅金融体系。短期而言，我们可以考虑不断完善住宅公积金的标准，使用户能够同时使用住宅公积金和降低住宅公积金的借款率。从长远来看，我们应该积极探索和建立政策性金融机构，如建立公共住房银行，并授权其进行与城市基础设施和房地产开发建设相关的融资。

加强改革，立法优先，加快实施房地产税法。现行的房地产税制有一个显著的特点，那就是更注重销售而不是保留。我们需要澄清我们的房地产税收制度。税制安排应考虑房地产开发、保有、转让、租赁等环节的税收。除了维持房地产的税收负担外，还应考虑在开发和销售环节减税，这有利于鼓励房屋的流通、经营和租赁，促进资源的节约利用。在总结房产税试点经验的基础上，对房产税的功能定位、渠道选择和标准规划进行研究和系统规划。

2017年房地产市场趋势分析；

最重要的是，2017年宏观经济趋势及其对房地产购物中心的影响。

首先，看看世界购物环境的影响。2017年世界经济增长形势依然不容乐观。世界潜在增长率正在下降。金融市场正变得越来越弱。买卖资本
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的增长疲软。反全球化的趋势也相当明显。与此同时，全球货币和银行宽松政策继续扩大，全球各地的购物中心都存在房地产短缺、房地产泡沫和负利率。2017年的世界政治和经济环境也不确定。一方面，它直接影响中国的对外贸易，影响中国的经济走向。另一方面，首都店的轮换将进一步增加国内首都店的风险，因此从这个角度来看，风险控制无疑是2017年国内房地产店的主题。

2017年，国内购物环境对房地产的影响将继续给我国经济带来下行压力。2016年12月，中央经济运行会议确认了2017年寻求进步的基调。从财政政策的角度来看，这一举措更为积极和有益，深化了供给方面的改革，并努力重振实体经济。这有利于房地产市场的顺利发展和优秀环境的建设。中国银行的审慎政策决定，2017年中国银行环境的总体宽松政策不可行。我们应该共同考虑美元利率预期上涨的影响。央行可能会减少国内人民币的流动性，以平衡人民币的稳定
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价值。

总之，2017年的信贷政策将实现更均衡的分配，也就是说，有必要增加对实体经济的信贷支持。我们去国元证券公司，适当加大三、四线城市房地产信贷资源的倾斜，降低一、二线城市居民的杠杆份额。从房地产政策的角度来看，要加强住房与住宅特色的结合，通过城市特色政策、精确调控和长期政策来推进房地产住宅体系建设。

第二，2016年房地产政策的回顾和2017年的展望。

在此，我想回顾一下2016年房地产政策的进程。总之，在受欢迎的城市，2016年的房地产政策是一个从宽松到紧缩的过程。首先，在经历了经济下行压力和高库存水平后，NPC和CPPCC提出房地产政策相对宽松是因为城市的政策是执行政策和消除库存。降低标准、利率、税收和首付的政策经常出台。在热门城市房价中取消库存的影响下，一些热门城市的房地产市场开始出现过热。从第四季度开始，我们的房地产政策被进一步分解。一方面，受欢迎城市的调控政策不断加大，限购、限贷、限地价政策不断出台，以控制房价和地价的过度上涨，抑制资本贡献需求；另一方面，三、四线城市坚持去库存化战略，从供给和需求两方面努力改善购物环境。中心不断加强房地产长效机制建设，从区域一体化、新村镇建设、住宅租赁购物中心前沿规划、住宅标准建设等方面逐步完善，为房地产购物中心的顺利发展创造良好环境。

2017年房地产政策展望。在中央经济运行会议坚持“房子是为了生活，不是为了投机”定位的背景下，我们认为2017年房地产政策的主旨是抑制房地产投资，防范金融风险，同时也要坚持房地产的平稳发展。在市场分解的大格局下，短期政策是通过各种方式促进市场环境的稳定。中长期内，注重建立和完善房地产长效机制。在短期热点城市预防泡沫和控制风险无疑是房地产监管的重点。长期以来，我们需要加快住宅租赁店的立法，促进有组织、有计划的租赁企业的发展，大力发展住宅租赁店。

三、2017年中国房地产走势分析。

首先，我们对2017年房地产市场走势的判断已经进入定量调整阶段，房地产市场的分解将进一步深化和加强。一线城市正在进入住房存量时代。新房子的开发和购物中心的建设不断收紧。城市产业结构升级带来的现有土地和物业的振兴应该是未来房地产购物中心的主题。租赁购物中心也有望成为房地产职业发展的新机遇。至于二级过热城市，因为房价上涨空都是透支，量价调整应该是一件大事。然而，有工业和人口支持的城市可能成为下一个购物中心的出口。如天津、郑州、武汉等城市，受益于这些城市群的发展，城市的潜力将逐渐闪现，量价将进入一个稳定增长的周期。对于重庆、成都、Xi等西部节点城市来说，房价相对较低，购物中心的发展有望进入一个新阶段。此外，位于大城市周围的小城市可能是拥有自身产业优势的三、四线城市，房地产购物中心的发展仍有潜力。

我们一起猜测了2017年房地产市场的一些首要目标。首先，我们可以看到，2017年房地产行业的宏观经济地位将继续上升，但可比增长率将大幅下降。我们对2017年房地产业在服务业中的比重做了一个猜测，2016年第四季度为12.5%，2017年第四季度为12.9%，并且稳步上升。同时，房地产行业的增加值非常被动，也就是说，宏观政策的出台是为了防止2017年房地产类在房价和市场预期稳定的情况下出现波动。2017年，乡镇固定资产投资增速将继续下降，房地产开发投资增速将增加-2%，略有增加，住宅区投资增速持平。

2017年，房地产投资在固定资产投资中的比重略有上升，达到17.2%，基本持平。然而，对住房的贡献有所下降，从2016年的67%降至65.2%。也就是说，2017年乡镇固定资产投资中房地产投资的比例与2016年基本持平。住宅投资的比重可能会略有下降，住宅投资会受到更多约束。

2017年，房地产土地购买面积继续下降，土地交易价格增速放缓。2017年，土地购买面积可能在2016年小幅下降3.4%的基础上继续下降至-4.5%。2017年，土地交易价格增长率也将大幅下降，从19.8%降至12%。土地交易价格中位数将从2016年的4145英镑升至4800英镑。

从产品屋和商场的销售情况来看，2017年增速有所回落，价格走势相对稳定。2017年，产房销售面积和销售量的增长率分别比2016年下降了10个百分点和20个百分点。据估计，产房的平均价格将从2016年的10%下降到2017年的1%。房地产商场价格的平稳也将有利于宏观经济的平稳运行。

第四，城市地价趋势分析。首先，土地价格增长速度平稳。第二，住宅地价增长率将下降，商业服务地价将继续平稳运行。第三，工业用地价格将经历结构性变化。

第五，个人住宅信贷购物中心的趋势分析。2017年，国家对房地产行业的监管将从去库存转向抑制泡沫和去库存并存。据估计，对热门城市的监管政策将继续收紧。总之，盲目购物中心将进入一个调整期，个人住房信贷服务的扩张也将面临需求下降，增加放缓的压力。贷款利率将会上升。地区贷款限制政策仍将收紧0+，抵押贷款增量将下降，抵押贷款利率也将触底回升。

从投融资商店的角度来看，工作分解在继续，整合在加速。也就是说，随着融资环境的收紧，银行开发贷款、企业债券等低成本融资方式将受到限制，房地产企业将被迫寻求更高的融资成本方式。住房企业的整合将进一步加强。从资本贡献的角度来看，进入下行通道将是平缓的，房地产市场将回归其居民特征，投机需求将受到抑制。从融资角度看，抑制泡沫、防范金融风险已成为房地产调控和货币银行政策的基调，融资环境趋紧。一个例子是，过去两年，由于房地产企业的银行贷款，房地产购物中心面临着返还短期收益、债券和中长期债券的危险。

从库存商店来看。二手房成交量将低于2016年，2017年二手房成交量将全部下降。一线城市的二手房价格基本稳定，因为限制购买和贷款的政策导致部分基于贷款的贷款需求大幅下降。随着需求被抑制，供应被切断，购物中心的供需矛盾并没有平息，甚至没有恶化。中介的满足程度进一步提高。互联网和袜子屋的结合将变得越来越紧密。互联网将改变顾客行为，重塑买卖过程。

从住宅购物中心的趋势来看。住宅的销售面积已经缩小。2016年产品住宅总销售面积接近14亿平方米，创发明前的新高。2017年的销售计划是不可持续的。据估计，2017年产品住宅的销售面积可能会出现5%至10%的负增长。住宅开发投资增速将大幅放缓。随着住宅产品销售面积的增长率下降，甚至出现负增长，住宅开发投资的增长率也会放缓，住宅价格的涨幅也会下降。据估计，2017年，70个大中城市新增住宅价格涨幅将有所下降。由于政策收紧，热点城市的波动也将大幅下降。

从商业地产的发展趋势来看，零售商店的发展趋势应该说，关注顾客和商店的新动向将成为未来商业地产和零售企业的重点。从工作楼的房地产来看，2017年共同分担工作将是租赁购物中心的一个新亮点。

区域性购物中心分析。北京是住房库存的购物中心。北京的土地是郊区的，而且稀缺。这一趋势在未来不会改变。北京的新房子已经变得豪华，二手房已经成为买卖的主战场。在北京，钱新值得参观吗？2016年新房和二手房的换手率为0.46: 1。二手房成为买卖主力的趋势将会越来越激烈。至于2017年，购物中心的基本面不会改变，房价仍面临上涨压力。伴随着房价的上涨，调控政策不断取得稳定房价的效果。从北京的土地市场环境来看，政策环境、严格的建设规划控制和更严格的资金监管。资本驱动的投机性土地购物中心的火热局面有望逐渐趋于理性。从供给角度来看，供给的增加是有限的，土地增量明显是郊区的。据估计，未来北京购物中心的供应将主要集中在郊区，住宅购物中心的扩建将成为现实。

从交易量来看，交易量增加，土地价格受到抑制。2017年后仍将实施监管，严格控制土地交易价格。从结构角度来看，供应方面的结构性变化将继续满足对豪华公寓的需求。届时，自封的产房、保障房和棚户区的数量将逐步增加。

广州房地产购物中心的政策注定要建立在一个稳定的购物中心的基础上，住宅用地的供应预计会增加。信贷宽松局面结束后，去杠杆化的想法更加清晰。广州的周边已经开始进入快车道，这将缓解该中心的严重供应。商品住宅购物中心将趋于理性，整个房地产市场将坚持稳定并进入周期性调整。随着商品房改革的实施或商业地产的重新销售，商业购物中心应该迎来一个春天。