《公募REITs开闸 相关概念股顺势起飞！哪些板块有望受益？投资者如何分享万亿级大蛋糕？》全文共计： 5995 字，请耐心阅读！

【公募REITs开闸 相关概念股顺势起飞！哪些板块有望受益？投资者如何分享万亿级大蛋糕？】5月6日，REITs板块开盘大涨，海航投资、光大嘉宝、电子城、世联行一字涨停。A股银行、房地产、通讯行业、新老基建等有望受益。对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

5月6日，REITs板块开盘大涨，海航投资、光大嘉宝、电子城、世联行一字涨停，四川路桥、市北高新、光环新网集体高开。

4月30日收盘后，证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。试点文件指出，要聚焦重点区域——发达地区。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

A股银行、房地产、通讯行业、新老基建等有望受益。对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

公募REITs开闸 基金业“嗨了”

公募基金行业又迎来一个划时代的新产品。日前，证监会发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引》 公开征求意见。公募RE-ITs产品渐行渐近。

公募REITs即将起航，不少基金公司跃跃欲试，希望获得首批管理人资格。不过有业内人士表示，公募基金并没有足够的人才及项目储备，业务开展初期难度不小。

“基金公司非常愿意布局REITs，好多家公司想要争取首批管理人资格。”一位基金公司产品部人士透露。

不过，一位基金公司市场部人士表示，基金公司布局公募REITs面临很大挑战。“首先是好项目难找。基金公司要把REITs和其它类固收产品的收益率做相比，吸引投资者；其次是《指引》征求意见稿提到”基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上相关投资管理经验的负责人员。可以说，基金公司目前没有相关人才储备，业务的前期投入相对较大。

一位法务人士也持类似的观点。在他看来，无论是在人才配置、制度建设还是项目前期准备上都需要投入较多的资源。在公募REITs业务上有优势的基金公司或许并不是传统的头部公司，而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司。

“开展公募REITs要求严格，令不少基金公司望而却步。《指引》征求意见稿要求基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责，而具备这方面经验的公司非常少。”上述法务人士表示，此前公募投资ABS不需要负责底层的投资运作，基础设施资产支持证券的项目管理并不是公募传统业务，可能需要调用股东或子公司的人才团队。

多位业内人士认为，公募REITs正式推出还有待时日。“目前刚开始征求意见，而且基金管理人、财务顾问、中介机构等参与方前期需要做大量的尽职调查、项目审批等筹备工作。”上述法务人士称。

此外，公募REITs的投资者适当性教育及税收安排也备受业内关注。

上述法务人士表示，《指引》征求意见稿要求，公募REITs需要将80%以上资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，相比传统公募基金，投资单一非标项目的集中度更高。因此，在基金发售过程中，对投资者的风险提示和适当性管理尤为重要。

鹏华基金表示，REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于税收政策的驱动。而《指引》征求意见稿并未提及税收优惠及双重征税问题。（中国基金报）

基建类REITs开闸重点利好哪些个股

REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

华泰证券认为，由于基础设施资金投入量大，回报周期长，对政府和企业而言，大量的存量资产无南方策略优化基金净值,法及时变现，沉淀了大量资产。通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，提高资金的利用效率，从而形成一个良性循环，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高。

试点文件指出要聚焦重点行业——交运、环保、公用事业+新基建。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。此外，鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

据中泰证券债券与结构金融部执行总经理洪浩介绍，REITs就是一种金融工具，募集资金并将其投资于具有稳定收入的不动产、房地产、基础设施，并由专业的机构进行管理，将大部分的收益分配给投资者，使中小投资人有机会参与大规模的不动产投资，将不动产和资本市场进行有效的结合。从实际的效果看，推出REITs对经济的复苏也都具有非常积极的作用。现在时点推出这个政策应当说是正当其时，从短期看，为了应对疫情的影响、经济下行的压力，REITs可以保证经济稳定的运行；从长期看，REITs也可能成为深入推进供给侧改革和经济高质量发展的助推剂。

对于资本市场的影响，洪浩认为REITs募集的资金可以用于补短板新基建的投入，同时降低了基础设施企业的负担，有利于提高企业再投资的能力；二是基础设施REITs，为投资于基础设施的企业提供了规范化的退出渠道。特别值得关注的是REITs可以为基础设施定价提供价值发现的“锚”，有利于改善整个社会的资源配置。

此外，有业内人士对《投资快报》记者表示，基建类REITs这一题材从未在二级市场发酵，属于全新的概念，因此相关板块是否会受到资金的炒作，短期内很值得投资者加以重点关注。具体而言，可留意仓储物流、收费公路，水电气热，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理板块。

国泰君安宏观分析师张捷指出，从领域、行业看，主要盘活老基建存量领域基础资产，增量资金投向更多着眼新基建、公用事业；从地区看，重点支持经济较发达地区。优先支持三大行业：交运、环保、公用事业；鼓励三大领域：5G等新基建、战略新兴产业、高新科技及特色园区。增量资金投向两大领域：新基建、公用事业和6个重点区域：京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲。（财富动力网）

投资者如何分享万亿级大蛋糕

目前市场上的公募REITs只有鹏华基金一只，其运作了国内首只公募REITs，尽管投资范围不是此次《指引》提及的基础设施领域，但在中国版公募REITs落地前夕，作为前车之师，研究鹏华走过的路对后来者仍然很有借鉴意义。

四川万基金融外包服务有限公司, 据记者了解，鹏华基金早在十几年前亚洲REITs市场迅猛发展之际，就开始对REITs这一拥有稳定长期回报的低风险产品进行了相关的投资研究。

由于当时国内REITs市场发展尚不成熟，鹏华基金决定以美国REITs市场为切入点，着手推行鹏华美国房地产证券投资基金。

2011年，鹏华美国房地产证券投资基金正式成立，主要投资于美加两国上市的拥有优质商业房地产、产生稳定现金流、并与投资者充分分享收益的房地产企业，这是我国公募基金投资海外REITs产品的破冰之举。

2015年7月6日，鹏华前海万科REITs成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易。

值得一提的是，公募REITs模式大大增强了产品的流动性，这也是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。不同于以往的基金管理，公募REITs运营核心在于底层资产的管理、资产估值核算及信息披露。

据鹏华前海万科REITs招募说明书显示，该基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新的红利，封闭期为10年，期满后转为上市开放式基金。

该基金的投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。

这意味着，该产品收益主要来源于租金收入和房地产升值，并且其收益的大部分用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。

数据显示，截至2020年一季度末，鹏华前海万科REITs的基金份额为3000万份，规模为31.83亿元，权益投资和固定收益投资分别占基金总资产的4.47%和75.37%。

截至2020年4月30日，鹏华前海万科REITs自2015年7月成立以来的净值增长率为34.12%。

其中，该基金2020年以来的4个月收益率约为3.59%，2019年、2018年的收益率分别为7.73%、6.82%。

据悉，作为国内公募REITs的先行、先试者，鹏华基金将公募REITs发展视为公司向综合性资产管理机构转型的重要战略步骤。在鹏华前海万科REITs创设的过程中，鹏华专门设立了投资银行部，配备具有基础设施项目运营经验、不动产研究经验、风险控制经验、特殊资产估值核算经验等复合专业背景、多知识体系的专业化团队，时刻准备响应公募REITs的政策落地。

有分析人士认为，此次《指引》将带来公募REITs试点破冰，这对公募基金是一大好消息，扩大了公募产品的投资范围，并且由于REITs产是有稳定长期回报的低风险产品，首批公募REITs可能将获得机构投资者追捧。

私募投资基金信息披露管理办法,自1960年REITs在美国出现以来，在过去几十年中迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的整体资本市场中占有重要地位。作为REITs的发源地美国，截至2019年末公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5%，按照该比例推算，中国公募RETIs市场可达6万亿人民币。

此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场的迫切需求，市场机构通过债权性质的类REITs模式进行了卓有成效的探索，目前深沪两交易所合计发行的类REITs产品发行规模约4000亿元。

“考虑目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产，基础设施公募REITs未来市场空间巨大。在机制建立以后，华夏基金全球精选净值,公募REITs未来将进一步拓展到基础设施以外的其他类资产，不断丰富公募REITs的种类，为投270026基金净值查询,资人提供更多类别底层资产选择。”鹏华基金认为。

那么，哪些资产适合发行基础设施公募REITs？

鹏华基金认为，遴选适合发行公募REITs的基础资产要遵循三个原则：

一、为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；

二、基础资产须具备长期、稳定的现金流；

三、基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。

根据上述原则，鹏华基金表示，适合开展公募REITs的大类基础设施有：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等。基本覆盖大类基础设施。

另一个关键问题是，对发起人、投资者来说，开展基础设施REITs有什么好处？

鹏华基金表示，对于发起人来说，此次REITs试点通知明确以权益融资模式进行推动，有别于以往通过负债进行的基础设施投融资模式，基础设施REITs能够带来稀缺的长期限的权益性资本，构建了嫁接社会资本参与基础设施项目的桥梁，解决了目前负债空间不足的难题。借助公募REITs，建立一个市场化的投融资机制，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，可大大提升基础设施投资的投资效率，优化资源配置。

此外，鹏华基金认为，对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

只是破冰之前，目前公募REITs还有一些问题待解决。

“REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于其税收政策的驱动，税收优惠成为了REITs发展的核心驱动力。目前REITs试点通知并未提及税收优惠及双重征税的问题，预计未来将得到进一步解决。”鹏华基金指出。（21世纪经济报道）

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