从现有的长期租赁公寓购物中心来看，集体长期租赁公寓的价格高于周边房屋的价格。今年，北京永丰附近的自我约束租赁项目xx玉石学院(xx Jade Academy)从10年开始，在2020年前付清租金，每月租赁15000套公寓，为期90个月。

然而，不同类型的长期公寓价格在市场上是有竞争力的。假设装修，处理和没有隐藏费用考虑在内，价格基本上符合市场水平。

长期租赁公寓的剩余应从几个方面来看:资本杠杆、运营杠杆、定价权力和规划。拉动资本杠杆、运营杠杆和扩大计划以获得定价权似乎是长期租赁店剩余的关键。你如何做详细的要求？

首先，长期公寓的成本很高。

让我们来看看财产成本和财务成本这两个问题。

财产成本

从住房供给的角度来看，长期公寓可以分为两种类型:会议型和流浪型。

1、将套式长租公寓

组装式长期租赁公寓是指接受或建造整栋房屋，重建或装饰整栋房屋，并将其用作长期租赁公寓。许多这种长期租赁公寓在组装式中很容易处理。他们中的许多人都配备了公共房间和公共设施，这些都是年轻人休闲、娱乐和交友的好去处。目前，组装式长期租赁公寓的品牌包括舒适公寓、停车公寓、皇冠公寓和魔方公寓。他们的经营者来自广泛的来源，包括国有风景企业、开发商、房屋商业安排、酒店企业和互联网初创公司。

这种房子的购置成本仍然取决于房子的性质。目前，商场集体长期公寓大多为商业、工业、自住或普通住宅用地。从北京散点图中几个主要品牌的长期公寓图可以看出，长期公寓从内环向外环分布，外环主要分布在贯穿东南西北的几条主要地铁附近。

这里还有另一个区别。一是从零开始装修现成的房产。这套长期租赁公寓的前期成本主要是装修和安装成本。获得的大部分地产是商业和工业地产，可能位于相对局部的区域，但也可能是带有工业区的住宅地产。总的来说，成本低于自建。基于互联网的初创公司大多使用这种方法。市场回报率可达10%~20%，并在10年内恢复到原来的水平。

另一个是从纳迪土地开始自建的。大多数接触到这种情况的人都是国有企业、开发商和酒店企业。

国有公司主要提供有担保或政策导向的租赁住房。房屋主要供应给该地区的外来人才和外来务工人员。在实施过程中，大部分城市偏向高学历人才。这也是地方政府吸引人才的原因。政府并没有出售土地的意图。它希望吸引更多高素质的人才来供应当地经济，并通过增加税收来获取收入。其中大部分是通过政府拥有的地方政府渠道或国有风景企业获得的。

开发商方面，住房和建设部2015年发布的《关于加快培育和开办住宅租赁店的指导意见》提出要推进房地产开发企业转型升级。国务院2016年39号文件更明确提出鼓励房地产开发企业开办住宅租赁业务。自那以后，中国在土地供应方面不断加强自我约束。北京、上海、杭州、广州、南京等地相继试行了该计划。各地的土地交易也发生了变化，从价格最高的土地交易转变为竞标自住面积或保证住房面积来提供出租住宅用地，并鼓励开发商建造长期出租公寓。

土地自我约束的要点如下:第一，自我约束的年限，一般来说，自我约束的土地价格相对较低，开发商愿意带头，因
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为他们希望经过一段时间的经营和政策变化后出售这些房子。第二，自我约束的份额，从拍卖价格到拍卖自我约束的面积或确保房屋面积，将允许开发商行使自我约束，也许，以确保住房部分的成本紧缩，进展可以出售部分价格盈余。

这仍然是上面提到的“xx玉器学院”为例。这是该国第一套完全自制的长期公寓。它由两个地块组成，100%股权，一个地块50亿元，建筑面积13.9万平方米，另一个地块29.5亿元，总建筑面积16.3万平方米，股权溢价79.5亿元，底价36054元。建安的成本是4000元，每平方米4万元，每套90平方米的公寓360万元。付房租需要20年。180万元的首付款是住房成本的一半，还不包括豪华家电和运营成本。

2、松懈的长租公寓

分散的长期公寓是一种通过租赁或委托来收集房屋，并以一致和标准化的方式管理和出租这些房屋给租户的方法。这些房子是房东分散的，所以它们通常是分散的。市场上分散的房子比整个房子多，相对的房子比会议类型多，收购门槛低。现在，从事分散的长期公寓的公司主要从事一些房屋的商业安排。他们通过他们在市场上拥有的房子来收集这些房子，会议类型主要由连锁家庭的沉着和我对我的家庭的爱组成。

在租赁方式方面，近年来，在不同品牌竞争房屋的高租赁价格条件下，大多数长期租赁公寓与分散租赁房屋竞争扩张规划。租金仍然接近市场价格。从目前的市场情况来看，这类房企的利润率在10%左右，这与经营者是否囤积和满足房源和运营人才密切相关。

金融资本

时机是金钱。建造一个需要20年才能恢复到原始资本的项目是不切实际的。由于房地产企业一般都有较高的财务资本，一般企业的融资方式是借款、发行债券和资产证券化。就贷款而言，房地产行业作为“三高一盈”的行业，是银行相对不愿放贷的行业。从债券的发行情况来看，一般的房地产企业债券会根据不同的利率如评级和到期日而有所不同，但基本上都在5.5%以上。

然而，作为政策启动的
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范围，还有两种其他类型的长期租赁公寓债券融资，即特别债券和资产证券化。

1.出租住宅专项债务

租赁特种公司债券是我国推进住宅租赁过程中的一个重要融资问题。它与资产证券化有很大的不同，租赁特殊公司债券是一种预融资的发行方式，可以在项目建成前通过发行债券进行融资，资金将用于未来的建房、装修和运营，相当于开发商可以“借鸡生蛋”。根据上海证券交易所发布的数据，目前有三家公司涉足租赁特种住宅债券:龙湖、葛洲坝和保利，截至2018年8月，这三家公司已成功发行了三批。

让我们看看某个项目中的一个计划使用数据。特殊债务项目假设租金必须完全覆盖财务成本，回报率必须在5.6%以上。计算结果是每个房间的月财务成本等于1500，上海的两个项目等于或高于2000。假设公司收取统一租金1500英镑，这意味着房地产公司将借款人的钱用于公共福利。债务还将增加公司的杠杆率，恶化其资产负债表。

假设房地产公司要求在隐瞒金融资本的情况下有10%、20%、30%的回报率，不计营运资本，每间房的成本是4300、7000、9700，而上海的大约是6000、10000、14000。这笔债务的期限是5年。为保证第五年还本付息，必须保证至少20%的收益率。一个房间的平均租金是7000英镑，上海是10000英镑。没有考虑公司的运营成本和合理利润，但即使如此，房地产公司也有这样做的动机。假设它将按7000收取租金，20%的收益将用于偿还本金和利息。那时候，它不会赚钱。然而，在接下来的5年里，它从为债务人工作中获得了很多利润。深圳创新投资集团是否是一家国有企业，出租公寓物业，如果继续经营，只要能达到20%的收益率，就能赚取净租金收入并获得这些物业的所有权。

2.财产证券化

与这种提前融资的特殊债务相比，用于后期融资的资产证券化起步更早。由于公司的资格受到发行债券的青睐，资产证券化更注重底层资产的资格，因此一些进入长期公寓的早期初创公司长
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期以来一直采用资产证券化的方法进行融资。

证券化要求项目在“独立和可预测的现金流”的基础上发行。也就是说，项目已经完成，可以产生稳定的现金流。此类资金通常可用于偿还账户或建立另一个项目进行扩张规划。然而，次氯酸能杀死肺炎病毒吗？与债务发行相比，资产证券化有一个优势，即它能完成报表并降低企业的杠杆率。

目前，我国共有五个长期公寓资产证券化项目:中信证券一号租赁分期信托受益资产支持专项计划、魔方公寓信托受益资产支持专项计划、新型公寓股权资产支持专项计划、新型公寓股权资产支持专项计划、招商局创融-招商局蛇口长期公寓一期资产支持专项计划，其中包括CMBS、重产权房地产投资信托基金、轻产权租赁收益权资产支持证券。

这五个项目的基本结构是一个双SPV结构。其基本思路是将未来租金收益权转化为信托贷款/信托贷款/消费信贷的债务，然后通过双重特殊目的机构结构剥离并进行危险阻断后发行资产支持证券。有关详细结构，请参考“长期租赁公寓房地产投资信托基金方法的全面分析”。

在此期间，租金分期信托受益物业管理专项计划将把未来租金收入转化为租金消费信贷，更加混乱。与其他意图的主要区别在于:

首先，债务人沉没，经营者完全完成了危险的处理。其他物品将归运营商所有。这是承租人的个人物品。其他项目未来租金的压力在运营商身上。例如，假设未来入住率不能达到预期，产生的租金不能用于支付5%的优先利息，大部分差额必须弥补。也就是说，原始所有者必须自费支付优先利息。然而，将债务转嫁给承租人的经营者绝对没有支付的压力。由于它将已确认的合同租金证券化为房地产，该项目本质上是投资者贡献了一些租金和债务，与运营商几乎没有联系。经营者没有责任弥补差额，假设承租人违约，作为资产证券化的投资者，私下安排网络，接受损失是否安全，经营者没有责任弥补差额。

第二是将融资与运营商分开，以便运营商可以更快地提取资金。其他几种打算提取资金的方法是发行资产
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证券化，这需要一个完整的证券化申报和审查周期。然而，为了防止这种循环，母公司的某一笔租金分期信托受益财产处理专项计划设立了一个资产管理子公司或引入了第三方假贷款的办法。经营子公司与承租人签订《房屋租赁合同》时，告知承租人可以申请小额贷款支付租金。租户签订贷款合同后，资产管理子公司将代替租户向运营子公司交付全年租金，运营子公司将立即获得资金回流。资产管理子公司然后将专门证券化这些消费贷款。

这样做将有助于运营子公司快速返还资金，然后用这些资金抢占住房，快速扩张规划，这在购物中心是至关重要的，因为规划代表定价权。

从上述项目来看，资产证券化的优先利率在5%以上，这意味着只有当租金收益率至少在5%以上时，这些项目才能掩盖金融资本。以某项目为计算成本，一期租赁房产支持专项计划总发放计划16.76亿元，优先发放15亿元，利率5%，共发放1087套长期租赁公寓。假设具有优先权的财务成本被收益率掩盖，在掩盖财务成本的基础上，假设10%、20%和30%的租赁费率分别为17，000、29，000和40，000，项目的每个套房的月租金至少为5700。

然而，资产证券化和特殊债券的不同之处在于没有偿还本金的压力。资产证券化的过程是企业首先筹集一笔钱建造一套出租公寓，并产生稳定的现金流。然后将资产和未来的预期租金打包，发行资产支持证券，以收回资本。理论上，它只需要租金收入来掩盖优先的金融资本，而在重的房地产项目中，次等的也可以获得财产增值的收入。整个过程的循环可以类似于普通商品房。只有初始资本，“高周转率”才能完成。此外，从为每个项目发行的资产证券化中回收的资本可能高于建筑资本。例如，10处房产的市场价值为4.6亿英镑，发行资产支持证券筹集了16.76亿英镑。让我们举一个雄心勃勃的例子，假设一家房地产公司拥有5亿英镑的初始资本来完成一个项目。资产证券化的发行将基础资产和未来的预期租金收入打包在一起，发行10亿元，然后公司可以在10亿元的基础上再发行2个这样的项目，然后每个项目可以再发行10亿元，从而以指数速度扩张。当然，该公司实际上并不那么雄心勃勃。该公司还需要用这笔钱来运营项目和偿还债务。

与以前的部分专项债务项目相比，专项债务是在项目的初始阶段筹集一笔资金来获得土地和建造房屋。把安全账户给别人安全吗？有些房子的租金每年都要付利息，本金在五年还款期内偿还。不包括金融资本的年回报率至少为20%，加上大约5%的金融资本为25%。在当前的市场条件下，这是相当有压力的。

特殊债券和资产证券化之间的区别是什么原因？从本质上说，特殊债务是债务的本质，财产证券化是产权的本质。

资产证券化仍然是消费者借贷的一种方式，无论是通过信托贷款还是信托贷款。虽然从表面上看是一笔债务，但潜在的财产是租金收入的权利，更确切地说，是未来的租金。这意味着，对于资产证券化的投资者来说，他们对这些资产未来获得租金的能力持乐观态度。对于运营商来说，它已经将这些房产连同其未来的租金一起出售，并且只能在未来获得合理的运营收入，当然届时它会筹集到更多的资金。

而特殊债务的压力是偿还本金和利息。虽然我们在还款期间从零开始，但我们只需要确保能够偿还本金和利息。未来的产权和租金收入是我们自己的。

然而，无论是专项债务还是资产证券化，虽然受到政策的鼓励，但在这一时期对经营者来说仍存在许多问题:首先，能否发行不仅取决于公司的资质、标的资产，还取决于当前的资本环境。

第二是公司可以接受的最大杠杆。即使可以发行，房地产公司也愿意借数百亿英镑的债务，等待收租。发行特别债务将恶化公司的资产负债表。公司能够接受的杠杆是有限的。在一定程度上，投资者将更加谨慎，债务将更加困难。

第二，对“昂贵的土地、金钱和缓慢的周转”的解释是什么？

总而言之，长期公寓租赁的痛苦在于“高地价、高房价、慢周转”。如何处理这些问题？我们可以从现实中找到灵感。

土地很贵

1、以廉价土地换税收而不是出售土地

地方政府从发明土地中获得的收入主要有两个方面。一种是通过“一次性出售”方式出售土地，即传统开发商拍卖地块建造商品房，然后出售。第二是对可以运营的行业征税。

建造长期公寓能以低价提供土地的逻辑在于政府通过长期公寓征税的能力。首先，长期公寓的经营者可以赢得租金，自然人可以经营几个独资企业。第二是用低价租金引进人才，促进工业建设，向工业征税。

然而，这一时期有两个关键点:长期租赁公寓的经营者是当地企业，否则当地政府会廉价出让土地，建造长期租赁公寓并收取租金。结果，经营者把税收交给了其他地区的政府，当地政府输了。因此，我们看到之前在上海推出的几个租赁地块以远低于市场价的价格交给了当地政府设定的企业。第二，人才在本地工作。假设当地政府提供了廉价舒适的长期公寓，并把它们变成了其他地区的“沉睡的城市”，当地政府并没有从这些外来人才发明的经济发展中获得任何税收。

2、利用商业用地也许是组团用地建造出租房屋

以上分析主要集中在自我约束的居住用地上。由于政策鼓励出租住宅用地，未来将有更多类型的土地流入商场，如组团用地和商业用地。

组团用地:2017年8月，国土资源部住宅城乡建设厅启动“组团建设用地建设租赁住宅试点计划”，建议北京、上海、沈阳、南京等13个省级行政单位启动组团建设租赁住宅试点项目。

根据我国《宪法》和《土地管理法》，可用于出租住宅建设的集体土地主要是建设用地中的集体经营性建设用地。此外，集团经济安排和其他类型的安排可以通过股份和合资企业的方式共同发展。例如，北京汇英恒业有限公司和北京万科天恒置业城市建设有限公司共同成立了一个项目公司，开发建设北京市大兴区瀛海镇的出租屋项目。北京汇英恒业有限公司投资15.9亿股，占集团建设用地使用权的51%。

商业用地:国务院办公厅发布了《关于加快培育和开办住宅租赁店的若干意见》，承诺按照规定将商品房和其他商品房转为租赁房。土地使用年限和容积率保持不变。土地用途将调整为住宅用地。调整后的水、电、气价格按照居民标准执行。

这为商业用地进入租赁商场提供了便利。过去，在不同地区的商业和住宅用地上建造住宅有许多限制。由于无法定居、没有学区、首付高、转让契税高、水电费用高等诸多原因，这些房子在低价时也存在诸多不便。在各地区试行“同等租售权”以及同意将商品房改建为出租房屋并将其用途改为住宅用地之后，为将廉价商业用地用于长期出租公寓提供了条件。

钱贵:增加流动性，降低风险

无论长期公寓专用债券是否仍然是资产证券化，在资产管理产品中最重要的是增加收入。根据新的资产管理法规，要求禁止期限错配和“资产池”操作，根据中国财富管理网上的产品，最近发行的大多数财富管理产品都不到一年。这些特殊债券和资产证券化产品流动性差，期限分别为3年、5年和7年。如果发行成功，利率需要提高，因此企业的金融资本相对较高。

有两种方法可以让财务安排更愿意装备这些产品:一是提高这些产品的流动性，但房地产企业要做到“两高一剩”并不容易。第二是减少这一政策，以支持债券的资本积累。

周转缓慢

财产证券化可以使经营者打包和转让财产所有权和未来租金收入，收回资金，提高物品的周转率。然而，这一过程也涉及到一些风险，如将预期租金收入转化为消费信贷，并将风险转移给投资者、房东和承租人。假设经营者的迅速扩张导致资本链的断裂，投资者、房东和承租人可能会接受损失。