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SMC股票学习网 • 2021年06月27日 21:44:01 • 股票资讯 • 阅读 102

作为港股物业龙头，绿城服务自2016年7月

上市以来，接连三年港股物业营收榜首。但随着碧桂园服务2019年大手笔扩张，绿城服务初次营
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收屈居港股第二。



2019年，碧桂园服务接连大手笔收买的一起，绿城服务坚持着一向增速。但在物业职业遍及高添加的大环境下，绿城服务28%的营收增速处于职业中后位。比照港股头部物企，绿城服务2019年各项要害财务方针均落后，尤其是本就不高的净利率在2019年进一步下降了1.44个百分点，运营功率问题值得重视。

净利率降至5.5%?已接连3年走低

2019年绿城服务完成运营收入86亿元，同比添加27.9%；完成净赢利4.7亿元，同比添加1.42%；完成归母净赢利4.8亿元，同比下降1.22%。

横向比照，绿城服务自2016年上市今后，虽然运营收入不断添加，但在2017年完成37.95%的高增之后，近两年增速接连放缓。2018年营收增速较上年放缓约7个百分点至30.58%，2019年再度放缓约2.5个百分点至27.9%。

同期公司完成毛利率为18,创盈平台,.03%，较上年微增0.2个百分点；完成净利率5.5%，较上年下降1.44个百分点。值得注意的是，绿城服务本就不高的毛利率在上市后继续走低。2016年绿城服务完成毛利率19.24%，净利率7.91%。比较于2016年底，公司毛利率下降约1.2个百分点，净利率下降了2.4个百分点。

依据22家港股物企数据，绿城服务的营收规划虽然排在第二，可是毛利率、净利率均排在倒数第三。

从事务结构来看，公司物业服务、咨询服务、园区生活服务毛利率分别为11.4%、33.6%、27.1%。物业服务毛利率低可是
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占总营收的份额达到了63%。不过大部分物管公司都是以物业服务为主，有的乃至高达80%以上，但比较之下，碧桂园服务物业管理服务占总营收的份额同样是,创新大赛宣传标语,60%，可归纳毛利率仍高达31%，物业管理事务毛利率为30%。

而从绿城服务的各区域分部
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成绩来看，公司存在地域发展不平衡的现象。杭州区域完成分部收入26.2亿元，分部赢利8385.3万元。该区域贡献了30.3,才情按摩精油是假的吗,%的收入，却只贡献了13%的赢利。杭州区域净利率仅为3.2%，远低于公司5.5%的归纳净利率。

比照头部优势不显

作为

一家头部物管公司，商场关于绿城服务一直有着更高的等待。

在2019年成绩布告中绿城服务特意说到，到2019年底，公司储藏面积年内连创新高至233.2百万平方米，集团接连第六年储藏面积高于在管面积，为集团未来的稳定添加供给了坚实的根底。

一般来说合约建筑面积=储藏面积+在管面积。储藏面积即已签定合约尚未在管的面积，换言之代表着物管公司未来的收入添加预期。也因为成绩添加具有确定性，大部分物业股近来颇受资本商场喜爱。配资网股票配资计算了港股物业股现在在管面积前5家的数据，比照而言，绿城服务引以为豪的储藏面积远低于碧桂园服务，在未来成绩添加上后者更具优势。

截止2019年底绿城服务在管面积为212.4百万平方米，排在第5位；合约面积为445.6百万平方米，仅高于雅生活服务，排在第4位。归纳来看，头部物企中碧桂园管服务未来的添加或坚持抢先，绿城服务储藏面积略高于其
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他几家，或在二三位徜徉。

再来看要害的财务方针。因为头部物企营收距离较大，这儿计算了前4家的运营收入。绿城服务以86亿元的营收排在第二位，除此之外的其他各项盈余方针为4家物,hgTY新版,企最低。其间净赢利同比增速仅1.42%，成绩距离进一步
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拉大。而5.5%的净利率更是亟待提高。

被野村下调方针价?教育事务或受疫情重创

就在绿城服务发布2019年全年成绩布告后，野村下调了绿城服务的方针价格。

理由是绿城服务上一年成绩略逊于该行预期，虽然公司物业服务及向非业主供给的增值服务添加微弱且具高可见度，惟在新冠状病毒疫情下，野村对绿城服务的家庭署理及教育事务并不达观，以为其今、明两年纯利率将继续受压，保持其“中性”评级，并下调方针价4%，由9.3元降至8.9元。

2019年绿城服务成绩增速最快的是园区生活服务，其间园区产品和服务较上年同比添加123.9%，占当期收益的份额提高至6.3%；文化教育服务更是同比暴增436.3%，占当期收益的份额提高至2.2%。

2019年绿城服务耗资2.4亿元收买了澳大利亚一家早教公司MAG，MAG主要向婴儿、幼儿及学龄前儿童供给教育及托儿服务并供给日常教育，并在澳洲运营超越20家幼儿园。

为了收买MAG，绿城服务与渣打银行签定了4900万美元为期三年的融资借款协议,小学创新之星自我事迹,。而MAG此前为添加营运资金还向银行借入2800万澳元借款，两项借款算计约4.78亿元人民币。绿城服务2019年非活动负债由此添加14亿元，其间除掉上述借款外，租借负债大幅添加了8.3亿元。这就导致绿城服务2019年资产负债率由上一年的55%上升至65.33%，提高了10个百分点。

绿城服务称，文化教育服务的收入添加一方面是收买MAG，另一方面是公司此前打造的“美妙园”早教品牌度过事务爬坡期，满园率改进显着。不过受疫情影响，这部分刚刚有起色的事务或因
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疫情被打回原形，一季度的亏本在所难免。

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