《宋延庆：对时下和未来房市的几个颠覆性认识》全文共计： 3054 字，请耐心阅读！

网络上的东西大多是碎片化的信息，真正有价值、系统化的东西都是在线下争论、密谋和研策出来的。下面关于时下和未来房市的几点认识，是最近与几位房企领导交流时争论出来的，也是最新的。当然观点只是交流的方式，不是谁说服谁的手段——能对大家有所启示就是价值。

1. 市场仍未触顶，增量市场高点或将达18万亿，甚至20万亿元

据国家统计局发布的数据，2018年全国商品房销售额达149973亿元。这个数据打了那些预测2018年市场会持平或小幅下滑和预测房市12万亿、13万亿就已触顶的人的脸。深入思考后认为，2018年的15万亿仍未触顶，未来或将达20万亿。得出这一判断是基于以下几点认识：

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住宅销售额12.64万亿，同比增了14.7%，占比增了两个百分点，随着商、办物业销售继续低迷，未来住宅销售占比还会进一步提高，仅住宅销售额就可能到15-17万亿。

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2018年商办销售额合计1.96万亿，合计微增0.38%，预计未来几年将保持在2万亿上下的规模——住宅+商办合计17-19万亿。

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其它，包括产业、物流等，如今才启动不久，未来市场容量也在万亿规模。

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在《产品的未来趋势》一文中曾说过，一些细分市场现在还有很多“无人区”，比如一二线城市的销售型公寓市场容量应该在万亿以上；第一波改善型需求得到满足后的人群，未来会有一波购买郊区第二居所的需求，市场容量也应该有万亿以上；其它更细分、偏小众的个性化文旅产品，也得几千亿。

综上，整个市场容量达18-20万亿。

在贩卖焦虑的专家眼中，市场充满风险，总是呼喊“现金为王”，但在我眼中，总认为市场很大，机会很多，因此常呼吁加杠杆——关键问题是你自己的企业能吃多少！

2. 不要怕“人口净流出”

很多人认为人口净流出的城市不能进入。这种认识简直是太肤浅了。要知道，人口只是决定房市长期趋势的因素“之一”，而拿地后项目开发销售周期很短。而且一个特别打脸的事实是，如今北京、上海人口都是负增长或净流出的，难道说北京、上海不能进入？

3. 政策市下“库存及去化时间”没意义

前几年三四线城市库存较高时，一些机构经常发布库存数据并告诫说库存高的城市不能进。彼时，甚至包括恒大、碧桂园，都纷纷回归一二线。

可以自豪地说，我在2016年就预判准了“三四线城市有一波大行情”，而且搜索结果显示，自己是业内唯一一个预测准的。不信的话，大家可以翻看我2016年—2017年初的微博。那时，大家都看好一二线，几乎没人看好三四线，我是怎么看准的？一是我们那时做了几家三四线城市龙头房企的战略规划，对一些地级市和县城做过详细调研；二是我坚信老祖宗说的两句话：花无百日红，风水轮流转。而彼时一二线城市调控加码——不用看图表数据，靠常识也会知道资金肯定会从一二线流到三四线，而绝大多数三四线城市房价四五年都没涨了。更为重要的是，三四线及以下人口超过10亿，从经济、民生等角度，也会知道国家绝不会不管三四线。所以我判断“只要还没限购的，房价四五年没怎么涨的，可能会来一波跳涨！”事实证明，在去库存和棚改政策驱使下，许多三四线城市都经历了一轮跳涨。相应地，船大难掉头的恒大、碧桂园，反而受益了；重点布局三四线的中梁、祥生等，业绩增速也都很快。

直到现在竟然还有专家说库存高的城市不能进。这种认识简直是肤浅得不可思议。要知道，中国的房市就是个政策市。库存高的城市，一旦限购政策一放松，房子可能都不够卖的。反之，如果限购政策加码，库存低的城市可能一夜入冬。总之所谓库存及去化周期，都是限时数据，之于未来，在政策市下，几乎没啥意义。而且在政策市下，库存高的城市往往会放松，库存低的城市往往会加码，而且调控周期往往是两年左右。这意味着，如果看库存及去化周期，很有可能错过波段型机会。

另外，也是最为重要的一点是，房市都进入产品竞争时代了，如果产品不好，即使库存低的城市，也拿卖出去；反之，如果产品好，还怕竞争吗？如果害怕竞争，只能说自己的产品还不够好。

其实与其看库存及去化时间，还不如看棚改规模和国开行的数据。遗憾的是，几家数据服务商还没意识到这一点。

再透露一个网络上绝没有的信息。看一个城市未来几年的房市，我们兰德有个秘而不宣的秘密，在此透露一下，就是一定要看地方长官：如果长官只想着平平稳稳地往上爬，城市房市几乎都平平谈谈；如果长官是实干的拆家，上任后的几年，房市通常会轰轰烈烈。五年前意识到这一点后，我们建了一个很有意思的“寻踪档案”。事实证明，几乎百分百准确。至于为什么能意识到这一点，可能主要是我自己曾在体制内，对政经学比较敏感。

4. “区”不再，“带”已来

在战略布局上，90%以上的房企都有两大雷同：业务体系上是“一主两翼”，市场布局上是几大区或“3+x”，也就是长、珠、京加中西部，其实相当于东西南北，还用划分吗？而反观恒大、碧桂园、融创、绿地等，都不是“3+x”，都是小区域的区域公司或事业部。难道不值得再深入思考思考吗？

布局图上，大圈也好，小圈也罢，都是按片区划分的，都是圈地思维的体现，当然也有封疆的弊端。一是不同区域先天条件有好坏，二是时间久了，区域总的个人影响过大，三是容易养成自留地思维，进取心不够。总之，一个个大小圈几乎把全行业的企业都禁锢住了。

之所以说是几乎，是因为有少量企业在布局上已突破了大小圈。我坚定地认为，房企的条线片区应该是作战单元，应该借鉴中美军事上的战区+兵种条线制模式。这些年，我们也一直在适合的企业推行这种管控模式。事实上，这几年，有些企业已可以跨片区拿地，有的按业务线、产品线或城市等级等划分事业部，而且效果都挺好，至少比类似于“省-市-县”三级管控模式要好。

如今我又有了新认知。

个人认为，中国的经济带本身就是带状的，比如沿海经济带、长江经济带，而且城市也是带状辐射的。特别是今后可能更为明显，比如京沪高铁经济带。所以，即使从管理便捷度考虑，房企也应该突破片区思维，而应做区、带布局，也应按业务条线+产品线+片区划分作战单元。当然，总部还要有直属部队和D.C.，总之不能再效仿万科了。

5.非主航道的细分市场成败在于模式，同时要看精力的投入产出比

这些年，房企纷纷谋求转型，都想创出一篇蓝海。可问题是，偏离主航道后，找到蓝海的少，搁浅的多。

关于转型，推荐阅读《房企三大忌之三：主航道与回旋镖》。在此补充说的是，养老、文旅、小镇等细分市场的成败取决于模式，而不是简单的地产+。另外还必须考量时间、精力的投入产出比：如果投入30%的时间、精力，换不回5%的贡献比，肯定是亏的。

结束语

以上认知，只是个人观点。再次强调的是，观点只是交流的方式，不是谁说服谁的手段。但在很多情况下，思维认知往往决定结果。前段时间去美的地产集团交流产品线，意想不到的是，对产品线的认知如今竟然还有人停留在“土地-客户-产品”阶段，而未认识到产品线划分其实应按产品精神，而不是产品或置业类型。