《上海主体功能区规划概念股票一览》全文共计： 7282 字，请耐心阅读！

　　上海主体功能区规划概念股

　　上海市政府网站1月22日消息，上海市人民政府今日印发《上海市主体功能区规划》，根据规划，上海将市域国土空间划分为四类功能区域，以及呈片状或点状形式分布于全市域的限制开发区域和禁止开发区域。

　　其中，都市功能优化区，包括黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区等中心城区及宝山区、闵行区；都市发展新区，即浦东新区；新型城市化地区，包括嘉定区、金山区、松江区、青浦区和奉贤区；综合生态发展区，即崇明县。

　　规划表示，上海市推进形成主体功能区的主要目标是：功能布局更加清晰、空间结构逐步优化、用地效率明显提高、区域差距逐步缩小、生态环境不断改善。未来全市的土地开发强度将控制在39%以内。

　　规划还指出，上海市将构建“两轴两带、多层多核”城市化格局：优化和提升“城市东西向发展轴”，构建“东部沿海滨江发展带”，完善中心城、新城、小城镇等多层次的城镇体系。

　　1、陆家嘴：

　　在建规模对财务略有施压，融资成本占优。财务方面表现略有升压，净负债率重回历史高位，这主要来自今年在建项目的运行节奏。但整体而言，公司货币资金29亿，仍然保有充足资金储备。项目拓展方面，公司如期就前滩项目与兄弟企业滨江公司达成意向，公司锁定地标建筑前滩中心项目50%以上股权，并将就其余项目的拓展进一步商讨。浅滩中心建面53万方，今年只需交纳1亿的意向金，后续开发资金将发行50亿抵押票据用以融通。而公司融资成本仍然占据优势，基本能够达到基准利率下浮10%。

　　2、浦东建设：

　　毛利率上升、费用率下降

　　报告期公司综合毛利率15.35%，同比大幅上升2.99%，其中施工、沥青砼和环保业务毛利率分别为13.99%/22.54%/27.65%，同比分别提升2.59/8.51/-20.42个百分点；施工业务毛利率提升主要因上海迪士尼配套项目开工，该项目以BT模式建设，而以BT模式建设的项目毛利率普遍高于市场化竞争的项目，由于后续还有同类项目陆续开工，BT类施工项目占比将进一步提高，因此分析师判断公司毛利率仍有提升空间。

　　迪士尼项目将为公司带来大体量施工业务和投资收益

　　公司下属浦兴公司是上海迪士尼四条市政配套道路项目的投融资主体，项目总投资39.2亿元，BT模式建设。迪士尼项目在近期将为公司带来高毛利率的施工业务，而步入回购期后将为公司带来投资收益和一次性审价差，对公司远期业绩做出贡献。

　　业务模式转变需要一个过程

　　自北通道项目开始，公司将经营的重点放在“融资创新”上，公比较股票与债券的区别,司定位逐渐从施工导向转向融资导向，但由于北通道后短期出现大型BT项目的断档，而施工业务出现一定程度萎缩，因此业绩呈现一定程度的波动，随着后期项目审价差www.southmoney.com的确认及新项目的开工，业绩将逐渐恢复，公司的转型成效虽需要时间来观察，但作为A股第一家从基建转向投融资的建筑企业，公司的勇敢偿试值得肯定。

　　3、申通地铁：

　　公司利润率指标“跳升”源于资产使用费下调62.56%。受上海轨交建设陆续完工后的网络化运营（导致换乘客流比例增加）以及票价优惠政策等因素影响，公司营业收入近年增速持续放缓；营业利润增速则受车辆修理周期以及车辆购置投入（影响折旧及租赁费用）等因素共同作用波幅较大（参见分析师10月11日的公司信息点评报告）；历史3年来看，公司营业利润率指标也是维持在个位数水平（2011年为2.86%），但是分析师注意到今年2季度开始利润率指标出现了明显“跳升”，主要是因为从今年1月份开始公司向申通集团支付的资产使用费从1250元/次调整为468元/次（幅度为-62.56%），但由于董事会决议通过日期为4月份，因此在2季度公司对1季度的影响作了追溯调整，导致利润率指标畸高，而3季度反映了资产使用费调整后的正常利润率水平。

　　公司业务模式单一，收入来自于地铁票务收入，而且超过5成的成本来自与大股东申通集团及其子公司的关联交易。由于公司并不拥有1号线沿线的车站、机电设备、隧道、轨道等资产，根据公司与集团公司签订《关于资产使用的协议》每年向其支付资产使用费，每通行一次列车支付 1250元资产使用费（从今年1月1日起调整为468元）.2010年中期以前，公司租用集团公司72节车辆，每年需支付车辆租赁费约6500万元，2010年6月，公司向申通集团购置部分地铁车辆后，并且已不再向申通集团租赁地铁车辆。

　　盈利预测及投资建议。公司票务收入增长依赖于 1号线的客流和平均票价水平。由于1号线开通时间较早，运营至今已有十多年（一期工程于1995年4月全线通车试运营），沿线的客流对象已相对趋于稳定，很少有新生客流加入。但是，新的线路参与竞争将影响平均运距（从而票价）和客流水平，因此分析师预计公司未来客流将主要呈现平稳甚至缓降趋势。

　　4、外高桥：

　　公司主要从事上海外高桥保税区内的商业地产、工业地产和园区开发（包括土地转让）以及物流贸易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。今年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右（目前已启动44.45万平），有望在未来几年内给公司带来较高租售收入。尽管目前公司因转让物流公司而业绩承压，但考虑到第三季度公司转让7.51万平的森兰南部地块获得了21亿元的森兰开发补充资金，并预计该转让收入的逐步确认将增厚公司今明两年累计EPS约0.43元。分析师预计公司2012、2013年EPS分别是0.38和0.45元，对应RNAV是10.42元。

　　筹集资金确保森兰·外高桥开发，给予“增持”评级。公司主要从事上海外高桥保税区内的商业地产、工业地产和园区开发（包括土地转让）以及物流贸易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。今年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右（目前已启动 44.45万平），有望在未来几年内给公司带来较高租售收入。尽管目前公司因转让物流公司而业绩承压，但考虑到第三季度公司转让7.51万平的森兰南部地块获得了21亿元的森兰开发补充资金，并预计该转让收入的逐步确认将增厚公司今明两年EPS约0.43元。

　　5、上海建工：

　　上海建工2012年上半年实现销售收入442.4亿元，同比增长11.7%；实现归属于上市公司股东净利润7.0亿元，同比增长33.7%。其中，公司控股 45%的屹申房地产公司贡献1亿元投资收益，约占上海建工上半年净利润的14%。此外，与上半年同期相比，公司补贴收入增加较快。排除房地产公司的投资收益以及补贴收入影响，公司业绩没有明显增长。今年宏观经济下行压力较大，建设类项目资金紧张、需求放缓，上半年公司毛利率及主业新签订单均有小幅下滑，而投资收益及补贴的大幅增加可能缺乏可持续性，未今天适合买什么股票,来业绩增速继续放缓的可能性较大。分析师上调目标价至7.37元，对应2012年10.7倍市盈率，下调评级至持有。

　　支撑评级的要点

　　公司上半年实现投资收益1.6亿元，较上年同期大幅增加1.5亿，其中公司控股45%的屹申房地产公司贡献1亿元投资收益，约占上海建工上半年净利润的14%。

　　公司上半年毛利率为6.9%，较上年同期下降0.3个百分点。收入占比90%的施工类业务上半年毛利率为5.1%，较上年同期下降0.1个百分点。

　　公司上半年期间费用率为3.1%，较上年同期上升0.2个百分点。其中销售费用率没有变化，为0.2%；财务费用率为0.1%，较上年同期上升0.2个百分点；管理费用率为2.8%，同比上升0.1个百分点。

　　上半年公司主业建筑施工新签合同额531.1亿元，完成年度计划的52.6%，较上年同期降低了1.5%，宏观经济增速放缓影响了整个建筑业的需求。公司上半年上海以外地区的新签合同额达到206.8亿元，占新签合同总额的39%德林 股票,。

　　6、浦东金桥（600639）：浦东金桥3季度业绩回顾

　　资金面依然较为薄弱：期末在手现金较年初增长94%至3.53亿元，主要因子公司借款增股票300033,长所致。公司期末净负债率49.0%，但短期借款和一年内到期的长期借款合计有17.7亿元，现金流仍然偏紧。

　　发展趋势

　　公司高毛利率的开发项目碧云新天地三期结算接近尾声，往前看，后续主要将以来临港项目，金桥区域人才公寓、碧云别墅后期开发，房地产开发业务收入将面临较大不确定性，但公司出租业务依然稳定，分析师预计每年将维持10%左右的收入增长，预期实现收入约9~10亿元。

　　上海主体功能区规划概念股

　　上海市政府网站1月22日消息，上海市人民政府今日印发《上海市主体功能区规划》，根据规划，上海将市域国土空间划分为四类功能区域，以及呈片状或点状形式分布于全市域的限制开发区域和禁止开发区域。

　　其中，都市功能优化区，包括黄浦区、徐汇区、长宁股票可分为,区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区等中心城区及宝山区、闵行区；都市发展新区，即浦东新区；新型城市化地区，包括嘉定区、金山区、松江区、青浦区和奉贤区；综合生态发展区，即崇明县。

　　规划表示，上海市推进形成主体功能区的主要目标是：功能布局更加清晰、空间结构逐步优化、用地效率明显提高、区域差距逐步缩小、生态环境不断改善。未来全市的土地开发强度将控制在39%以内。

　　规划还指出，上海市将构建“两轴两带、多层多核”城市化格局：优化和提升“城市东西向发展轴”，构建“东部沿海滨江发展带”，完善中心城、新城、小城镇等多层次的城镇体系。

　　1、陆家嘴：

　　在建规模对财务略有施压，融资成本占优。财务方面表现略有升压，净负债率重回历史高位，这主要来自今年在建项目的运行节奏。但整体而言，公司货币资金29亿，仍然保有充足资金储备。项目拓展方面，公司如期就前滩项目与兄弟企业滨江公司达成意向，公司锁定地标建筑前滩中心项目50%以上股权，并将就其余项目的拓展进一步商讨。浅滩中心建面53万方，今年只需交纳1亿的意向金，后续开发资金将发行50亿抵押票据用以融通。而公司融资成本仍然占据优势，基本能够达到基准利率下浮10%。

　　2、浦东建设：

　　毛利率上升、费用率下降

　　报告期公司综合毛利率15.35%，同比大幅上升2.99%，其中施工、沥青砼和环保业务毛利率分别为13.99%/22.54%/27.65%，同比分别提升2.59/8.51/-20.42个百分点；施工业务毛利率提升主要因上海迪士尼配套项目开工，该项目以BT模式建设，而以BT模式建设的项目毛利率普遍高于市场化竞争的项目，由于后续还有同类项目陆续开工，BT类施工项目占比将进一步提高，因此分析师判断公司毛利率仍有提升空间。

　　迪士尼项目将为公司带来大体量施工业务和投资收益

　　公司下属浦兴公司是上海迪士尼四条市政配套道路项目的投融资主体，项目总投资39.2亿元，BT模式建设。迪士尼项目在近期将为公司带来高毛利率的施工业务，而步入回购期后将为公司带来投资收益和一次性审价差，对公司远期业绩做出贡献。

　　业务模式转变需要一个过程

　　自北通道项目开始，公司将经营的重点放在“融资创新”上，公司定位逐渐从施工导向转向融资导向，但由于北通道后短期出现大型BT项目的断档，而施工业务出现一定程度萎缩，因此业绩呈现一定程度的波动，随着后期项目审价差的确认及新项目的开工，业绩将逐渐恢复，公司的转型成效虽需要时间来观察，但作为A股第一家从基建转向投融资的建筑企业，公司的勇敢偿试值得肯定。

　　3、申通地铁：

　　公司利润率指标“跳升”源于资产使用费下调62.56%。受上海轨交建设陆续完工后的网络化运营以及票价优惠政策等因素影响，公司营业收入近年增速持续放缓；营业利润增速则受车辆修理周期以及车辆购置投入等因素共同作用波幅较大；历史3年来看，公司营业利润率指标也是维持在个位数水平，但是分析师注意到今年2季度开始利润率指标出现了明显“跳升”，主要是因为从今年1月份开始公司向申通集团支付的资产使用费从1250元/次调整为468元/次，但由于董事会决议通过日期为4月份，因此在2季度公司对1季度的影响作了追溯调整，导致利润率指标畸高，而3季度反映了资产使用费调整后的正常利润率水平。

　　公司业务模式单一，收入来自于地铁票务收入，而且超过5成的成本来自与大股东申通集团及其子公司的关联交易。由于公司并不拥有1号线沿线的车站、机电设备、隧道、轨道等资产，根据公司与集团公司签订《关于资产使用的协议》每年向其支付资产使用费，每通行一次列车支付 1250元资产使用费.2010年中期以前，公司租用集团公司72节车辆，每年需支付车辆租赁费约6500万元，2010年6月，公司向申通集团购置部分地铁车辆后，并且已不再向申通集团租赁地铁车辆。

　　盈利预测及投资建议。公司票务收入增长依赖于 1号线的客流和平均票价水平。由于1号线开通时间较早，运营至今已有十多年，沿线的客流对象已相对趋于稳定，很少有新生客流加入。但是，新的线路参与竞争将影响平均运距和客流水平，因此分析师预计公司未来客流将主要呈现平稳甚至缓降趋势。

　　4、外高桥：

　　公司主要从事上海外高桥保税区内的商业地产、工业地产和园区开发以及物流贸易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。今年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右，有望在未来几年内给公司带来较高租售收入。尽管目前公司因转让物流公司而业绩承压，但考虑到第三季度公司转让7.51万平的森兰南部地块获得了21亿元的森兰开发补充资金，并预计该转让收入的逐步确认将增厚公司今明两年累计EPS约0.43元。分析师预计公司2012、2013年EPS分别是0.38和0.45元，对应RNAV是10.42元。

　　筹集资金确保森兰·外高桥开发，给予“增持”评级。公司主要从事上海外高桥保税区内的商业地产、工业地产和园区开发以及物流贸易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。今年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右，有望在未来几年内给公司带来较高租售收入。尽管目前公司因转让物流公司而业绩承压，但考虑到第三季度公司转让7.51万平的森兰南部地块获得了21亿元的森兰开发补充资金，并预计该转让收入的逐步确认将增厚公司今明两年EPS约0.43元。

　　5、上海建工：

　　上海建工2012年上半年实现销售收入442.4亿元，同比增长11.7%；实现归属于上市公司股东净利润7.0亿元，同比增长33.7%。其中，公司控股 45%的屹申房地产公司贡献1亿元投资收益，约占上海建工上半年净利润的14%。此外，与上半年同期相比，公司补贴收入增加较快。排除房地产公司的投资收益以及补贴收入影响，公司业绩没有明显增长。今年宏观经济下行压力较大，建设类项目资金紧张、需求放缓，上半年公司毛利率及主业新签订单均有小幅下滑，而投资收益及补贴的大幅增加可能缺乏可持续性，未来业绩增速继续放缓的可能性较大。分析师上调目今日股票航天通信价格,标价至7.37元，对应2012年10.7倍市盈率，下调评级至持有。

　　支撑评级的要点

　　公司上半年实现投资收益1.6亿元，较上年同期大幅增加1.5亿，其中公司控股45%的屹申房地产公司贡献1亿元投资收益，约占上海建工上半年净利润的14%。

　　公司上半年毛利率为6.9%，较上年同期下降0.3新三板股票查询网,个百分点。收入占比90%的施工类业务上半年毛利率为5.1%，较上年同期下降0.1个百分点。

　　公司上半年期间费用率为3.1%，较上年同期上升0.2个百分点。其中销售费用率没有变化，为0.2%；财务费用率为0.1%，较上年同期上升0.2个百分点；管理费用率为2.8%，同比上升0.1个百分点。

　　上半年公司主业建筑施工新签合同额531.1亿元，完成年度计划的52.6%，较上年同期降低了1.5%，宏观经济增速放缓影响了四川长虹股票股吧,整个建筑业的需求。公司上半年上海以外地区的新签合同额达到206.8亿元，占新签合同总额的39%。

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　　资金逸飞股票训练工具,面依然较为薄弱：期末在手现金较年初增长94%至3.53亿元，主要因子公司借款增长所致。公司期末净负债率49.0%，但短期借款和一年内到期的长期借款合计有17.7亿元，现金流仍然偏紧。

　　发展趋势

　　公司高毛利率的开发项目碧云新天地三期结算接近尾声，往前看，后续主要将以来临港项目，金桥区域人才公寓、碧云别墅后期开发，房地产开发业务收入将面临较大不确定性，但公司出租业务依然稳定，分析师预计每年将维持10%左右的收入增长，预期实现收入约9~10亿元。